W nieruchomości inwestuje już wielu, nie tylko inwestorów, ale i osób prywatnych. To sprawiło, że powstały produkty dedykowane czerpaniu zysków z nieruchomości. Jak najefektywniej inwestować w apartamenty inwestycyjne? Jak najopłacalniej kupić taki lokal? Jaki podatek można odliczyć?
Apartament inwestycyjny to produkt ściśle przeznaczony dla inwestorów planujących czerpać z niego korzyści finansowe. Ale czy może on pełnić również inną funkcję? – Choć oferta rynkowa takich lokali jest kierowana do inwestorów i też – jak przypuszczam – większość takich lokali jest faktycznie wynajmowana. Nie znaczy to wcale, że nie można takiego lokalu wykorzystywać na własne potrzeby, poza stałym zamieszkiwaniem. Można wykorzystać taki lokal do czasowego zakwaterowania dziecka na czas studiów, podobnie jak miejscem czasowego zakwaterowania jest dom studencki. Można realizować w nim cele rekreacyjne, lokale takie są oferowane często w miejscowościach turystycznych. Można też urządzić sobie w nim biuro do etatowej pracy zdalnej, pracownię hobbystyczną itd. – mówi dr Łukasz Karczyński, doradca podatkowy specjalizujący się m.in. w opodatkowaniu rynku nieruchomości.
Nieruchomości inwestycyjne są sprzedawane ze standardową stawką 23% VAT, inaczej w przypadku lokali mieszkalnych, których dotyczy stawka 8% VAT. Należy jednak pamiętać, że do odliczenia VAT kwalifikuje się jedynie zakup lokalu w celach inwestycyjnych – na wynajem lub do innej działalności gospodarczej. Nie można uzyskać zwrotu podatku VAT od zakupu lokalu na potrzeby osobiste.
VAT a najem prywatny
– Istnieje pewna możliwość odliczenia podatku VAT jako osoba prywatna. – Mało kto wie, że ustawa o VAT nie dotyczy tylko typowej działalności gospodarczej, ale także tzw. najmu prywatnego, czyli realizowanego poza działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców – tłumaczy dr Łukasz Karczyński. Większość wynajmujących podlega zwolnieniu z VAT, dlatego wiedza o tym nie jest powszechna. Na przykład zwolniony z VAT jest najem mieszkań na cele mieszkaniowe, a także – w ramach tzw. zwolnienia podmiotowego – najem innego rodzaju, jeśli wynajmujący nie przekracza 200 tys. zł rocznego obrotu z tytułu najmu i innej działalności gospodarczej, z pewnymi wyjątkami.
Jednocześnie należy pamiętać, że korzystanie z tego typu lokalu na użytek własny, np. dla dziecka na okres studiów, nie uprawnia do odliczenia podatku VAT.
Jak najkorzystniej kupić lokal inwestycyjny?
– Z reguły najbardziej opłaca się zakup w charakterze osoby prywatnej, tj. poza działalnością gospodarczą, ponieważ w razie sprzedaży takiego lokalu przychód z odpłatnego zbycia jest traktowany jako przychód z „prywatnego” zbycia nieruchomości, a nie z działalności gospodarczej. Wówczas po 5 latach od nabycia nie powstaje już obowiązek podatkowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości – mówi Karczyński. Podkreśla jednak, że w każdym przypadku należy przeprowadzić szczegółową analizę. Na przykład w sytuacji zakupu kredytowanego, gdy pojawiają się większe koszty uzyskania przychodu, bardziej opłaca się włączenie lokalu do działalności gospodarczej, jeśli ta jest opodatkowana podatkiem dochodowym. – Z kolei zakup do majątku spółki może być uzasadniony, jeśli przychody z najmu miałyby być długoterminowo reinwestowane w ramach tej samej spółki i inwestor nie planuje wycofania nieruchomości do majątku prywatnego – dodaje.
Chcesz kupić lokal inwestycyjny i zarabiać na wynajmie? Sprawdź ofertę na murapol.pl.
Zapraszamy!